Czym jest służebność mieszkania?

Służebność mieszkania to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości. Jest przyznawane na rzecz określonej osoby i pozwala jej zaspokajać potrzeby mieszkaniowe.

Przepisy regulujące służebności osobiste znajdują się w art. 296 i następnych ustawy z dnia 23.04.1964 Kodeks cywilny. Służebność osobista oznacza, że nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej.

Służebności gruntowe związane są z samą nieruchomością, niezależnie od tego, kto jest właścicielem nieruchomości obciążonej oraz władnącej. Natomiast służebności osobiste są związane z konkretną osobą i wygasają najpóźniej w momencie jej śmierci.

Służebność mieszkania polega na przyznaniu danej osobie uprawnienia do korzystania z lokalu mieszkalnego w określony sposób. Wykorzystywana jest najczęściej w stosunkach rodzinnych. Na przykład w zamian za darowiznę albo sprzedaż mieszkania na rzecz byłego właściciela ustanawiana jest służebność mieszkania, co pozwala mu dożywotnio zamieszkiwać w określonym lokalu.

Strony w umowie ustalają sposób i zakres korzystania ze służebności. w braku innych danych, czyli gdy strony tego nie ustaliły, zakres i sposób korzystania ze służebności określa się według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych.

Ustanowienie służebności wymaga złożenia oświadczenia przez właściciela nieruchomości w formie aktu notarialnego. Koszty sporządzenia aktu notarialnego obejmują wynagrodzenie notariusza w formie taksy notarialnej, obliczane zgodnie z przepisami rozporządzenia, podatek od czynności cywilnoprawnych w przypadku odpłatnej służebności, opłatę sądową od wniosku o wpis służebności do księgi wieczystej oraz taksę notarialną za wypisy aktu.

Służebność osobiste może i powinna być wpisana do księgi wieczystej. W przypadku nieruchomości obciążonej wpis służebności będzie widniał w dziale trzecim księgi wieczystej, czyli prawa, roszczenia i ograniczenia związane z nieruchomością. Wniosek o wpis należy złożyć do działu wieczystoksięgowego sądu rejonowego właściwego miejscowo dla danej nieruchomości. Wniosek należy sporządzić na urzędowym formularzu i załączyć do niego dokumenty, takie jak umowa i oświadczenie o ustanowieniu służebności albo orzeczenie sądu. Opłata sądowa od wniosku wynosi 200 zł za wpis jednej służebności. Jeżeli służebność zostanie wpisana do księgi wieczystej, wówczas korzysta z instytucji rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

W przypadku sprzedaży nieruchomości, kupujący musi mieć świadomość, że służebność ta nie wygasa na skutek zmiany właściciela lokalu. Służebność mieszkania jest niezbywalna i nie można jej nabyć w drodze zasiedzenia.