Zakup działki rolnej może wymagać dodatkowych formalności, nawet jeśli sprzedający i kupujący są już dogadani co do ceny. W wielu przypadkach do transakcji włącza się KOWR, który ma prawo sprawdzić umowę i zdecydować, czy sam nie kupi nieruchomości. W tym tekście wyjaśniamy, kiedy działa prawo pierwokupu KOWR, jak wygląda procedura u notariusza i na co uważać, żeby bezpiecznie doprowadzić zakup do końca.
Na czym polega prawo pierwokupu KOWR?
Prawo pierwokupu daje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa możliwość wejścia w miejsce kupującego i nabycia nieruchomości rolnej na dokładnie tych samych warunkach, które wcześniej ustaliły strony transakcji. Oznacza to, że nawet po podpisaniu umowy sprzedaży działka może ostatecznie trafić do Skarbu Państwa. W praktyce wiele osób błędnie zakłada, że podpisanie aktu notarialnego kończy sprawę. Przy nieruchomościach objętych prawem pierwokupu cała procedura wygląda inaczej i wymaga dodatkowego etapu oczekiwania na decyzję KOWR.
Kiedy KOWR może skorzystać z prawa pierwokupu?
Prawo pierwokupu najczęściej dotyczy nieruchomości rolnych o powierzchni od 0,3 ha do 1ha. Szczególnie często pojawia się przy sprzedaży działki osobie, która nie ma statusu rolnika indywidualnego.
KOWR może ingerować również wtedy, gdy:
- – sprzedawane są udziały lub akcje spółki posiadającej ziemię rolną,
- – dochodzi do zmiany wspólnika w spółce posiadającej grunt rolny,
- – nieruchomość rolna jest zbywana w ramach określonych czynności prawnych przewidzianych w ustawie.
- – zakup nieruchomości przez rolnika indywidualnego w innej gminie niż własnej i sąsiedniej względem miejsca swojego zameldowania
Znaczenie ma także status kupującego, położenie działki i powierzchnia gospodarstwa, które ma zostać powiększone po zakupie.
Jak wygląda procedura krok po kroku?
Sprzedaż działki objętej prawem pierwokupu odbywa się w dwóch etapach. Najpierw strony podpisują u notariusza warunkową umowę sprzedaży. Dopiero po niej notariusz przesyła dokumenty do właściwego oddziału terenowego KOWR. Od momentu otrzymania zawiadomienia KOWR ma miesiąc na podjęcie decyzji. Jeśli urząd nie zareaguje w tym terminie, strony mogą podpisać końcową umowę przenoszącą własność. Gdy KOWR wykona prawo pierwokupu, nieruchomość przechodzi na rzecz Skarbu Państwa. Oświadczenie składane jest w formie aktu notarialnego i publikowane w Biuletynie Informacji Publicznej KOWR. Warto pamiętać, że urząd może zakwestionować cenę sprzedaży, jeśli uzna ją za rażąco odbiegającą od wartości rynkowej nieruchomości. W takiej sytuacji sprawa może trafić do sądu.
Kiedy prawo pierwokupu nie obowiązuje?
Przepisy przewidują kilka ważnych wyjątków, dzięki którym transakcja może zostać przeprowadzona bez ryzyka wykonania prawa pierwokupu przez KOWR. Dotyczy to głównie sytuacji rodzinnych oraz części transakcji rolniczych.
Prawo pierwokupu nie przysługuje m.in. wtedy, gdy:
- – kupującym jest osoba bliska sprzedawcy,
- – działkę nabywa rolnik indywidualny powiększający gospodarstwo rodzinne,
- – nieruchomość kupuje jednostka samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa,
- – zakup następuje za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR – więcej na jej temat dowiesz się tutaj twojgrunt.pl/zgoda-kowr/.
Jakie błędy najczęściej powodują problemy?
Największe ryzyko pojawia się wtedy, gdy strony błędnie ocenią status nieruchomości albo kupującego. Problemy powodują również nieprawidłowe oświadczenia dotyczące statusu rolnika, źle określona powierzchnia działki lub pominięcie obowiązku zawiadomienia KOWR.
Szczególną ostrożność trzeba zachować przy zaniżaniu ceny nieruchomości. Jeśli kwota wskazana w umowie wyraźnie odbiega od realiów rynkowych, KOWR może zainteresować się transakcją albo wystąpić do sądu o ustalenie wartości gruntu.
Dlaczego analiza działki przed podpisaniem umowy jest tak ważna?
Wiele problemów wynika z sytuacji, w których kupujący opiera się wyłącznie na informacjach od sprzedającego albo ogłoszeniach internetowych. Bezpieczna analiza powinna obejmować:
- – wypis z ewidencji gruntów,
- – księgę wieczystą,
- – powierzchnię użytków rolnych,
- – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
- – status kupującego i sprzedającego.
Dopiero po sprawdzeniu tych elementów można realnie ocenić, czy KOWR będzie miał możliwość wykonania prawa pierwokupu.
Jak bezpiecznie przeprowadzić transakcję?
Transakcje dotyczące gruntów rolnych wymagają dokładnego przygotowania dokumentów i prawidłowego skonstruowania umowy warunkowej. Znaczenie mają nawet pozornie drobne kwestie, takie jak sposób określenia ceny, terminów czy zabezpieczenia zadatku.
W praktyce bezpieczna procedura powinna obejmować wcześniejszą analizę nieruchomości, ocenę ryzyka ingerencji KOWR oraz prawidłowe przygotowanie dokumentacji dla notariusza. W przypadku bardziej skomplikowanych spraw warto wcześniej zweryfikować, czy istnieje możliwość skorzystania z wyjątków ustawowych albo przeprowadzenia transakcji w trybie wymagającym zgody KOWR.
